SOMMARIO:

1. Premessa - 2. Il diritto di prelazione - 3. Il potere di sospensione - 4. L'atto di trasferimento

1. Premessa

Numerose sono le questioni, in tema di vendite fallimentari, che si pongono all’attenzione dell’interprete e dell’operatore; in questa sede, tuttavia, ci si concentrerà soltanto su quelle che si presentano con maggiore frequenza. La prima questione riguarda il diritto di prelazione, che assume particolare rilevanza sia nel caso in cui sia attribuito convenzionalmente sia nell’ipotesi in cui sia riconosciuto per legge. Il tema è di estremo interesse sia teorico sia pratico, in quanto involge la tutela di interessi che – a seconda dei casi – possono assumere rilevanza diversa. La seconda questione concerne il potere di sospensione della vendita, che – come è noto – pertiene sia al curatore sia al giudice delegato, sebbene in momenti diversi e sulla base di presupposti differenti. Occorre, al proposito, individuare con precisione la portata dei flussi informativi fra il curatore e il giudice delegato, al fine di evitare il rischio che il primo dei poteri di sospensione – quello che fa capo al curatore – venga, di fatto, sterilizzato. L’ultima questione si riferisce all’atto di trasferimento dell’immobile, che – a seconda della procedura di vendita adottata – rimane di stretta competenza del giudice delegato o trova compimento in via esclusiva – ovvero, secondo un certo orientamento, in via alternativa – per il tramite di un notaio. Il tema assume rilevanza, in particolare, ove l’immobile sia “affetto” da irregolarità di natura urbanistica o edilizia, più o meno gravi.

2. Il diritto di prelazione

2.1. Il quadro normativo di riferimento Con l’espressione “prelazione urbana” si fa normalmente riferimento alla prelazione collegata al rapporto di locazione avente per oggetto una costruzione urbana, previsto sia dall’art. 38 della legge 27 luglio 1978, n. 392, sia dal­l’art. 3 della legge 9 dicembre 1998, n. 431; la prima ipotesi viene solitamente qualificata come prelazione commerciale, la seconda come prelazione abitativa. La ragione giustificativa che sta alla base del diritto di prelazione, nelle ipotesi, può essere come di seguito sintetizzata: nella prelazione di un locale commerciale si intende favorire la tutela dell’avviamento commerciale, costituito prevalentemente dalla clientela; nella prelazione abitativa il fine della norma è invece quello di garantire al conduttore, attraverso l’acquisto dell’appartamento, la continuità nell’occu­pazione. Evidentemente, in tali casi, la questione dell’operatività del diritto di prelazione legale in sede fallimentare si pone esclusivamente nell’ipotesi in cui l’immobile oggetto di vendita sia occupato e il curatore non abbia esercitato il diritto di recesso, ai sensi dell’art. 80, comma 2, l.f. Ma, il diritto di prelazione potrebbe anche, ed eventualmente in aggiunta, essere riconosciuto convenzionalmente ed è, quindi, necessario interrogarsi se – in conseguenza del subentro del curatore nel contratto di locazione (rectius, per effetto del mancato recesso del curatore dal contratto di locazione) – vi sia, di fatto, il subentro nella medesima posizione contrattuale del locatore; e cioè se l’operatività della pattuizione inerente alla prelazione convenzionale sia diretta conseguenza del subentro del curatore nella medesima posizione contrattuale del locatore, poi fallito. In entrambe le ipotesi, la questione di fondo che deve essere risolta è se il diritto di prelazione possa trovare applicazione alle vendite forzose e in particolar modo a quelle realizzate in sede fallimentare. Come è noto, la Legge Fallimentare rinnovata disciplina, in modo espresso, il diritto di prelazione convenzionale in caso di affitto d’azienda, per il tramite di una procedura particolare. Al proposito, l’art. 104-bis, comma 5, l.f., stabilisce che «Il diritto di prelazione a favore dell’affittuario può essere concesso [continua ..]

3. Il potere di sospensione

Come è noto, il potere di sospensione dell’aggiudicazione può essere esercitato sia dal curatore sia dal giudice delegato. In particolare, da una parte, il curatore può sospendere l’aggiudicazione in forza dell’art. 107, comma 4, l.f., il quale stabilisce che «Il curatore può sospendere la vendita ove pervenga offerta irrevocabile d’acquisto migliorativa per un importo non inferiore al dieci per cento del prezzo offerto». Dall’altra parte, il giudice delegato può sospendere l’aggiudicazione per effetto dell’art. 108, comma 1, l.f., il quale prevede che «Il giudice delegato, su istanza del fallito, del comitato dei creditori o di altri interessati, previo parere dello stesso comitato dei creditori, può sospendere, con decreto motivato, le operazioni di vendita, qualora ricorrano gravi e giustificati motivi ovvero, su istanza presentata dagli stessi soggetti entro dieci giorni dal deposito di cui al quarto (rectius, quinto) comma dell’articolo 107, impedire il perfezionamento della vendita quando il prezzo offerto risulti notevolmente inferiore a quello giusto, tenuto conto delle condizioni di mercato». Il potere di sospensione del curatore deve essere esaminato alla luce sia del citato art. 107, comma 4, l.f., sia del combinato disposto del successivo comma 5 dello stesso articolo – a norma del quale «Degli esiti delle procedure, il curatore informa il giudice delegato ed il comitato dei creditori, depositando in cancelleria la relativa documentazione» – e del citato art. 108, comma 1, l.f. La lettura coordinata delle due disposizioni conduce alla conclusione secondo cui il potere del curatore, previsto dall’art. 107, comma 4, l.f., viene meno per effetto del deposito in cancelleria della documentazione relativa alla vendita, ai sensi del successivo comma 5, così come richiamato dal successivo art. 108, comma 1, l.f. In tale senso si è già espressa anche la giurisprudenza di merito (Trib. Udine 14 novembre 2016), la quale ha affermato che «Il potere di sospendere la vendita di immobili attribuito al curatore dall’art. 104, comma 7, l. fall. ove gli pervenga un’offerta d’acquisto per un importo superiore al dieci per cento del prezzo della precedente offerta, può essere esercitato fino alla comunicazione al giudice delegato dell’esito della vendita [continua ..]

4. L'atto di trasferimento