SOMMARIO:

1. Premessa - 2. Approccio Residuale – la metodologia e i suoi limiti - 3. Le Linee Guida dell'Associazione Bancaria Italiana per la valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie – breve riepilogo del documento - 4. Il metodo finanziario dell'analisi del flusso di cassa attualizzato (Discounted Cash Flow) – la metodologia e i suoi limiti - 5. L'approccio dell'investitore – caso pratico

1. Premessa

Gli eventi che negli ultimi 10 anni hanno scosso sia il mercato immobiliare sia quello creditizio hanno portato tutti gli operatori di settore a sentire forte l’esigenza di (i) dotarsi di misure e regole comuni per la valutazione degli asset immobiliari in garanzia delle esposizioni bancarie e (ii) individuare requisiti solidi e trasparenti per la scelta dei periti e l’utilizzo dei modelli di stima. Così come già ricordato nel Protocollo d’Intesa per lo sviluppo del mercato delle valutazioni immobiliari firmato il 25 novembre 2010 tra ABI, Tecnoborsa, Assovib, Gruppo Yard e sette ordini di categorie professionali, l’individua­zione di criteri di omogeneità (i) nelle metodologie utilizzate, (ii) negli indicatori di superficie e (iii) nei requisiti di professionalità dei periti, è alla base del rilancio del benessere delle famiglie e della crescita del Paese. Gli immobili tuttavia possono essere riconosciuti come idonei strumenti di mitigazione del rischio creditizio solo se il loro valore può essere correttamente ed uniformemente determinato. In questa direzione va letto il testo definitivo del nuovo documento emesso dall’ABI al termine del 2015 – “Linee guida per la valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie” – che fornisce le indicazioni principali in fatto di perizie immobiliari nell’ambito delle concessioni di crediti e delle revisioni periodiche delle valutazioni ad essi collegati. Fig. 1 - Effetti potenziali di una corretta valutazione immobiliare Quanto contenuto all’interno del documento non rappresenta un obbligo di legge, ma è una sorta di autoregolamentazione richiesta alla luce della direttiva mutui 2014/17/UE, che secondo l’ABI sta diventando un punto di riferimento per almeno 172 banche o gruppi bancari, rappresentative in termini di sportelli a circa il 73% del mercato. Applicare corretti metodi di assessment immobiliare significa eseguire valutazioni degli immobili improntate a criteri di massima trasparenza, certezza ed economicità e quindi a rendere il mercato più efficiente, dinamico ed integrato. In linea con tale impostazione, grazie allo sforzo congiunto di ABI, operatori di settore e Tecnoborsa, si sta assistendo ad una evoluzione delle valutazioni immobiliari effettuate ai fini della concessione del credito e [continua ..]

2. Approccio Residuale – la metodologia e i suoi limiti

Tale approccio è stato utilizzato per anni nel settore creditizio come metodo principale di valutazione immobiliare in particolare per determinazione del valore di asset strumentali, aree edificabili ed immobili destinati a trasformazione. L’Approccio Residuale stima il massimo valore sostenibile da un potenziale investitore per l’acquisto dell’asset nel suo stato attuale come differenza tra: – valore finale dell’immobile a seguito della valorizzazione/trasformazione; – costi necessari a quest’ultima. La stima del valore residuo può portare quindi ad un valore positivo oppure anche nullo o negativo (esempio nel caso dei siti inquinati dove i costi di bonifica sommati agli altri costi di trasformazione spesso eccedono i ricavi legati alla trasformazione). Tale metodologia prevede: a) La stima dei valori di mercato del bene post trasformazione/sviluppo Il valore di mercato dei beni oggetto della trasformazione avviene di norma attraverso un “procedimento sintetico” basato sull’analisi dei valori comparabili di mercato ad oggi. Dovendo tuttavia prevedere un valore futuro di un bene ancora da realizzare/trasformare assume un mercato stabile. b) La stima dei valori di costi I valori di costo sono ottenuti tenendo in considerazione la funzione di costo del soggetto promotore, considerando: – costi di costruzione; – costi di progettazione e monitoraggio; – costi finanziari; – profitto dello sviluppatore. Questo approccio, molto utilizzato nel passato, presenta indubbi vantaggi che ne hanno facilitato la diffusione ma si caratterizza per la presenza di alcuni limiti applicativi che non vanno sottovalutati: Di seguito si riporta un classico esempio di applicazione del Metodo Residuale (utilizzato ai fini esemplificativi nel mondo anglosassone per la sua semplicità e l’ordinarietà del problema) evidenziando – anche graficamente – la variabilità del valore residuale al modificarsi delle stime sui costi e sui ricavi.   Esempio di applicazione Metodo Residuale Caso Individuazione del più probabile valore di mercato di un terreno a seguito del­l’ottenimento di un permesso a costruire per la realizzazione di un edificio. Dal­l’analisi del mercato ad oggi sappiamo che il costo di costruzione potrebbe essere pari a 40.000 € a [continua ..]

3. Le Linee Guida dell'Associazione Bancaria Italiana per la valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie – breve riepilogo del documento

Come anticipato in premessa i due elementi cardine delle Linee Guida sono rappresentati dalla (i) figura del perito e (ii) condivisione dei metodi di valutazione e dei lori sottostanti. 3.1. La figura del Perito Particolare attenzione viene data, rispetto al precedente documento (pubblicato ad ottobre 2010 e aggiornato a maggio 2011), al codice di condotta del perito (valutatore) che – sia esso interno o esterno alla banca – deve garantire carattere di indipendenza garantendo trasparenza ed evitando conflitti di interesse. Secondo quanto specificato nel Documento infatti il perito, iscritto agli appositi ruoli delle Camere di Commercio o agli Albi professionali, non può essere un agente immobiliare o aver svolto attività di intermediazione sull’im­mobile in oggetto, non può avere rapporti di parentela o professionali con il richiedente il finanziamento e non può essere portatore di altro tipo di interesse nell’operazione. 3.2. I Metodi di Valutazione Con l’obiettivo di assicurare l’omogeneità delle valutazioni immobiliari ed evitare disallineamenti interpretativi nella lettura del testo il documento divulgato dall’ABI (i) elenca gli standard metodologici da seguire per la definizione del corretto valore di mercato, distinguendo tre metodi principali che riprendono i principi degli standard internazionali EVS e IVS, e (ii) fornisce le definizioni sottostanti. 3.2.1. Definizioni ABI definisce: – Il prezzo di mercato come dato espresso dal mercato immobiliare (i.e. come prezzo di compravendita, canone di affitto, canone di leasing, canone superficiario, ecc.). – Il prezzo unitario medio calcolato il prezzo totale diviso per la quantità che esprime la caratteristica considerata. – I rapporti mercantili come rapporti di prezzi di parti o di caratteristiche di un immobile che esprimono le informazioni di mercato di interesse per la stima immobiliare (i.e. il rapporto tra il prezzo unitario delle superfici secondarie e il prezzo unitario della superficie principale; il rapporto tra il prezzo e il canone di affitto). – Il valore di trasformazione di un immobile come differenza attualizzata tra il valore di mercato dell’immobile trasformato e il costo della trasformazione (edificazione, ristrutturazione, ecc.). – Il più conveniente e [continua ..]

4. Il metodo finanziario dell'analisi del flusso di cassa attualizzato (Discounted Cash Flow) – la metodologia e i suoi limiti

Il metodo attualmente più utilizzato dal mercato come metodo di valutazione immobiliare (anche nell’ambito dei crediti) è quello che il Documento indica come metodo finanziario di analisi del flusso di cassa scontato o, utilizzando l’acronimo inglese – DCF – Discounted Cash Flow. Il DCF è un metodo analitico che permette di stimare il valore di un immobile (ma anche di un progetto, una società, o qualunque bene) sulla base del concetto di valore temporale del denaro. Tale approccio è quindi utilizzato per stimare l’attrattiva di un’opportunità di investimento. L’applicazione del metodo del DCF necessità della stima di 1. proiezioni dei ricavidell’investimento, siano essi in termini di a) reddito prodotto dal bene b) eventuale valore di cessione finale 2. proiezione dei costidella gestione dell’investimento 3. tasso di sconto(spesso viene utilizzato il costo medio ponderato del capitale o WACC) che rappresenta anche il rendimento atteso dallo specifico investitore in relazione al rischio legato allo specifico investimento. Secondo tale approccio l’immobile viene visto come un bene in grado di generare, al termine di ogni singolo periodo (anno), un flusso in entrata ed un flusso in uscita. Tali flussi periodici (positivi e negativi) in aggiunta all’eventuale valore di cessione individuato vengono poi attualizzati fornendo il valore ad oggi del bene per un investitore che richiede un determinato ritorno del capitale: Dove: VC = valore capitale corrente               AI = agevolazioni sugli interessi R = reddito da locazione                      VRC = valore residuale di cessione CE = costi di esercizio                          n = periodo di analisi CM = costi di manutenzione                 t = variabile temporale T = [continua ..]

5. L'approccio dell'investitore – caso pratico