Finalità della perizia redatta dall’esperto Nell’esecuzione immobiliare e nel Fallimento la perizia redatta dall’esperto ha una triplice finalità: a) la valutazione e conseguente determinazione del prezzo base a cui l’im­mobile dovrà essere posto all’asta; b) la descrizione tecnico/legale dell’immobile e l’indicazione delle informazioni di base che possono essere di interesse per l’aspirante acquirente; c) la elencazione di tutti i dati che dovranno servire al Delegato/Notaio/Giudice per la redazione del decreto/atto di trasferimento all’aggiudicatario. Ci occuperemo in questa sede delle problematiche inerenti alla determinazione del valore di stima e della documentazione atta a determinare detto valore. Normativa di riferimento La normativa di riferimento nelle stime per procedure esecutive è data essenzialmente da due articoli: Articolo 173 bis delleDisposizioni di Attuazione del Codice di Procedura Civile Articolo 568 delCodice di Procedura Civile Differenza tra prezzo e valore È essenziale preliminarmente focalizzare la differenza tra: Valore – previsione di fatti economici che avverranno Prezzo – fatto storico rilevato sul mercato a seguito di uno scambio Per quanto riguarda il “prezzo”, come si vede è un fatto storico individuabile con certezza. Valore di mercato Diverse sono invece le definizioni di valore di mercato fornite dai principali organismi nazionali ed internazionali. A titolo informativo la definizione di valore di mercato è data, tra l’altro, dai seguenti Organismi: – Agenzia del Territorio-Direzione Centrale Osservatorio Mercato Immobiliare – Normativa UNI – Circolare n. 263/2006 della Banca d’Italia – Unione Europea – International Valuation Standards (IVS) – “The White Book” – European Valuation Standards (EVS) 2016 – “The Blue Book” – Appraisal & Valuation Standards (Royal Institution of Chartered Surveyors RICS) – “The Red Book” – Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP). – Principi contabili internazionali 3 novembre 2008 – IAS – International Accounting Standard e IFRS – International Financial Reporting Standards. – Regolamento ISVAP – Istituto per la Vigilanza sulle assicurazioni private e di Interesse Collettivo In sintesi, si può ritenere che il valore di mercato sia l’ammontare di moneta che un compratore potrebbe ragionevolmente pagare e un venditore ragionevolmente accettare, senza alcuna costrizione, se la proprietà fosse messa in vendita: – per un adeguato periodo di tempo – adeguatamente pubblicizzata – alla condizione che sia il compratore [continua..]